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或许圈外人听到建发股份略感陌生，但在房地产行业，其旗下两大核心业务之一的建发房产如今却是“无人不知，哪个不晓”。因为就在2022年12月31日，克而瑞地产研究发布的《2022 年中国房地产企业销售 TOP200 排行榜》中，建发房产以1703.2亿元，位列第十，首次进入房企销售十强。

排在它前面的九家房企，依次分别是：碧桂园、保利、万科、华润置地、中海、招商蛇口、金地、绿城、龙湖。而曾经连年榜上有名的恒大、融创已然不见踪影。

公开数据显示，2019年至2021年，建发房产营业收入分别为3372. 39亿、4329. 49亿、7078. 44亿，年平均复合增长率为44.88%。

在房地产行业深受政策、疫情等多种宏观因素影响，连曾经的宇届第一房企恒大都跌落尘埃的三年当中，建发房产居然有如此凶猛的涨势，这和其母公司建发股份密不可分。

公开资料显示，建发股份1998年 6 月由厦门建发集团独家发起设立并在上交所挂牌上市。而截止2022年中期，厦门建发集团持有建发股份 45.13%的股权，是其第一大股东。再向后延伸，建发集团的实际控制人是厦门市国资委，其全资持有建发集团。

也即厦门市国资委——100%控股建发集团—— 45.13%控股建发股份，如果收购红星30%股份的股权转让协议达成，则后续要加上“建发股份——30%控股红星美凯龙”了。

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截至2022年前三季度，建发股份的流动负债总额较2021年末的3562.35亿元增长至4973.10亿元。其中，短期借款由2021年末的89.99亿元飙升至2022年前三季度的248.17亿元；应付票据由2021年末的207.02亿元增加至2022年前三季度的446.74亿元。

但是相对于红星系，有着厦门国资委大力支持的建发股份稳定性和融资能力远远高于红星系。目前，建发股份旗下房地产业务已布局全国 70 多个城市，土地储备充裕。然而，虽然建发的房地产业务当下还处于跑赢行业整体势头的矫健态势，但未来若疫情持续蔓延，也难免影响房地产销售，带来更大的资金压力。

再看另一大业务，供应链运营。建发早年做的是大宗商品的采购、运输和销售，但是由于金属、石油、农产品等大宗产品易出现价格波动，因此，自2006年，建发开始向供应链运营商转型，目前的供应链服务以“LIFT”为品牌，主要包括“物流、信息、金融、商务”四大类服务，盈利以赚取综合服务费为主，下游订单和价格往往提前锁定，以淡化大宗商品价格的波动影响。

但即便如此，近年错综复杂的国际局势，国内疫情影响等，依然易引起大宗商品的价格波动，进而影响行业景气度，这些也都容易影响公司的营收和利润。

因此，建发在两大业务模块儿的结构下，或许已经在思考如何推动业务构成更加多元化，建立更多支撑点。

而据李骞老师此前的分析，传统家居卖场中依然会产生1-2家，未来泛家居产业几大类零售玩家当中的“控场型”零售巨头。那么，以红星美凯龙在家居流通领域的地位和资源优势，在得到足够的资金补充后，其发展前景值得被即将成为新东家的“建发股份”看好。因此，红星美凯龙的家居卖场业务具备成为其补位的第三大业务模块的潜质。

另外，目前众多房地产公司已在向商业地产经营转型，如万科、龙湖、华润等皆有商业地产业务的布局，正在高歌猛进的建发也可能想适时抢占优质资源。

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如果双方最终真能达成这样的协定，对于红星美凯龙在全国的众多品牌商户而言，当然也是最为稳健的过渡方式，也是大家最为期待的结果。但最终具体如何，还需要待双方进一步揭晓谈判结果了。

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而此次建发股份对红星的收购，也让我们注意到，曾经统领中国家居建材流通一个时代的商业地产模式，似乎走到了一个死角。

回过头来看，为什么过去红星美凯龙、居然之家等中国式商业地产模式的家居卖场，打败了当时进入国内的全球零售卖场家得宝、百安居？

那是因为中国家居卖场是中国房地产行业高速发展带动的结果，苍蝇叮在骏马上，过去房地产跑得快，家居建材也就跑得快。对于开发商来说，只有快速拿地规划、快速销售期房、建成交付、才能缩短资金周转周期，保障高杠杆的资金链体系正常运转，并满足更快获得更多收益的需求。这样一来，交付毛坯房才是最快的。这也让中国的商品性住宅建筑从一诞生，就没能像国外一样，发展成有不同交房标准的精装房。

毛坯房需要最基础的装修，需要买建材，之后才是买家具，而不能像国外那样，一套精装房买回来，自已DIY，建材超市和家具零售商就能够满足那些消费需求。

在中国，当时存在数量庞大的购房消费者，需要购买建材、家具。这样，建材家具生产商们也就急于在全国拓展零售渠道。

中国式卖场，适配了这种产业发展的高速度。

品牌生产商开始在全国各地发展代理商，各地看到区域市场机会的商人，也积极做起了代理建材、家具产品的生意，产生了大批经销商。这些经销商有开店需求，家居卖场和家居建材类的商业街正是看到了大量这类商户的需求，才建立起长期固定的线下“场”，把他们聚合起来，吸引消费者到同一个零售场买齐需要的家居建材产品，通过品牌聚集，产生位置流量。

中国几乎所有的家居建材品牌都是通过传统的经销商模式发展崛起的，直到现在经销商模式依然是产业发展的主流渠道模式，而大部分经销商是跟随租赁式家居卖场一起成长起来的。商业地产模式的家居卖场根植于中国本土文化，并完全符合当时家居建材行业高速发展需要。

这种模式的家居卖场，伴随、扶持了一批品牌商、经销商的成长，以红星美凯龙、居然之家等为代表，迎来了二十年高速发展的黄金期。而这些卖场能够发展到今天的规模，是因为模式适配了一定时期内产业高速发展的需要，以及品牌众多的现实格局。

但是，随着消费者越来越需要整体家装解决方案，卖场无法提供相应的服务能力，简单展示已经无法适应行业的发展，同时，房地产整体下行，疫情影响，商业地产模式的卖场，资金十分紧张，同时随着家装公司等新兴零售模式崛起，他们服务能力大幅提升，抢占了卖场的大量生意，所以卖场客流稀少，租金也必须不断上涨，导致商家无法承受。卖场价值大幅下滑。

最大的家居卖场红星美凯龙易主建发股份，是一个时代的转折点，意味着中国式家居卖场商业地产模式走到尽头，新型零售模式必将崛起。

文章来源：未来家居研究